買房子是一件人生大事，有的人把買房當作讓自己成為有殼族的階段目標，有的人當作投資工具，用來套利。不管你是哪一種，這終究是個金額非常大的買賣。也許你沒有意思要在這個買賣中賺取不義之財，但你總要保護好自己，不要被別人坑走了你的錢。今天讓我們來聊聊…
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一個黑心房仲的故事
下圖這個地區的房子大部份都滿新的，有很多5年內的房子，我的朋友因為缺乏經驗，在想要買房時沒弄清楚房屋買賣的文字遊戲，導致吃了大虧！差點賠了30萬，而且還沒有買到房子！看一下實價登錄裡別人的成交價，如果要你用每坪20萬買這個房子，應該不會覺得有什麼問題吧？
那請你再看看下面這張圖，這個物件跟上面那個很可能是同一個建案，但魔鬼就是藏在細節裡！
我的朋友在看到這兩個實價登錄的數據之後，認為他想買的那個建案單價都在一坪20萬左右成交，請房仲帶看第2次時，因為真的很喜歡那個地段和房子，便出了10萬元的斡旋金，簽了斡旋委託書(俗稱斡旋單)，並承諾如果賣方願意以每坪20萬元以下出售，他便願意買這個房子。下好斡旋後他接著馬上找銀行詢問貸款的事，卻發現銀行只願意貸給他768萬！他差點嚇到閃尿！
他想買的物件大約58坪，按照當時說好的每坪20萬，這個房子大概要花1160萬，他已經準備好2成的頭期款，也就是232萬，但為什麼銀行只願意貸768萬給他呢？還差208萬該怎麼辦？讓我們先想一下為什麼銀行只願意貸768萬給他？
銀行放貸金額的依據是房子的現值，不是買賣成交的金額
跟銀行申請貸款是要提出擔保品的，一般信貸之所以利率比較高，就是因為辦理信貸時通常不會有擔保品(但會有保證人)，銀行願意貸款給你，是因為銀行要賺你給他的利息，如果有一天你真的沒還錢給銀行，銀行總要有辦法把它借你的錢要回來。所以沒有擔保品的貸款利息會比較高，因為銀行承擔了比較高的風險。
那如果是房貸就不一樣了，因為房子就是擔保品，所以利率會比較低，但如果你真的沒還錢，銀行就會把你的房子沒收，並交給法院拍賣，以取回它當初借給你的錢。銀行考慮到這個風險，所以如果房子真的被拍賣了，它能拿回多少錢才是它在乎的事。銀行評估要貸多少錢給買方時，會有鑑價師為房子的現值做評估，買方要付多少錢、賣方要賣多少錢，都跟銀行無關，銀行只依據鑑價師提出的數據來計算放款金額。
以現值來看，一坪20萬元的房子，58坪總價是1160萬元，所以應該用1160萬元乘以80%來計算可以貸款的上限，對吧？1160萬×80%=928萬，應該可以貸928萬元啊，為什麼只能貸768萬元呢？
房仲網上寫的58坪不是58坪
這個物件有附2個車位，每個車位的坪數約10坪，房仲網把一個只有38坪的物件故意加上車位的20坪，讓人以為這是個58坪的物件。這個建案的車位是每個100萬，所以銀行會認定這個物件的總現值為38萬×20坪+100萬×2個車位=960萬。而銀行願意貸給他的金額則是960萬×80%=768萬。
而且大樓的公設比通常會在33%左右，也就是說他這個38坪的房子，真的可以讓他住的空間只有38坪×67%，大約25坪。他如果真的把這個買賣合約簽了，等同是花了960萬(不含車位)買了38坪的房子，平均單價會是每坪25萬元，足足比同大樓的其他鄰居貴了25%！所以說買房子是不是真的要做足功課呢？
買賣不成，仁義也不在
當他發現這個驚人的事實之後，確定這是個不能簽的買賣合約，而且房仲擺明要坑他的錢，利用這筆交易賺取大額的仲介費。事發之後，房仲認定這個斡旋委託書有法律效力，而且賣方也同意用每坪20萬元成交，要求我的朋友履約。如果買方不履約，房仲不只可以沒收他當初繳納的10萬元斡旋金，還可以跟他求償23.2萬元(房仲可以抽取成交金的2%作為仲介費，1160萬×2%=23.2萬)，我的朋友為了這個違約事件總共要賠上33.2萬元。而我的朋友則是認定這個房仲惡意詐欺買方，利用話術還有數字欺騙買方。這下雙方談不攏，肯定要法院見了！
事件歸納
讓我們歸納一下，買房子之前，要確定那個物件的地點、建案、屋齡、坪數、行情等相關資訊，提出一個合理價格來跟房仲還有賣方談。這個事件主要是下列2點沒弄清楚：
- 要確認好坪數，計算房子坪數通常不應該把車位算進去，但很多房仲業者都這麼做！
- 申請房貸的總金額是透過銀行鑑價，再乘以可貸款成數來計算貸款金額的，跟成交價無關。
買賣房子還有很多細節要注意，大家在買賣之前一定要好好做功課，不要讓自己成為冤大頭啊！
